租屋蟑螂再也不怕！破解房客欠租與拖欠房租的最佳秘訣

在租屋市場中，「租屋蟑螂」這個名詞逐漸引起房東們的警覺。這些租屋蟑螂從一開始的「房客拖欠房租」到「房客不繳房租」，甚至惡意霸占出租房屋，成為房東最頭痛的對象。「房客欠租」的情況不僅增加房東的經濟壓力，還可能讓房東進入複雜的法律糾紛。

1.房東的合法權益與行動步驟

• 根據《民法》第440條及《土地法》第100條規定：
  • 扣除押金後積欠租金達2個月，房東得以終止租約。
  • 房東需先向房客進行催告，若房客仍不支付，才能終止租約。

1. 催告程序

• 書面催告：
  • 使用存證信函 明確告知房客需繳租金，並給予合理期限。
  • 內容須包括：拖欠租金總額、支付期限及房東終止租約的可能性。
• 保留催告記錄（如截圖、郵局存證），作為法律證據。

2. 終止租約

• 若房客逾期未支付租金，可正式寄發 第二封存證信函，明確通知終止租賃契約。
• 若租約經公證，終止後可直接聲請法院強制執行，省去訴訟過程。

3. 提起訴訟(當租約無公証時)

• 當租約無公證，需向法院提起民事訴訟：
  • 請求房客遷出房屋並支付欠款。
  • 訴訟中需提供合約、催告記錄及欠租證明。
• 勝訴後可聲請法院強制執行。

4. 強制執行

• 勝訴後，法院可指派執行人員（如警察）協助清空房屋，並依法處理房客遺留物品。

2.存證信函的流程

1. 起草存證信函

• 撰寫內容：
  • 主旨：清楚說明信函的目的（例如催告房客繳納租金）。
  • 事實描述：說明事情的經過，例如租賃合約的訂立情形、欠租時間及金額等。
  • 要求事項：要求對方在特定期限內履行義務，例如支付欠租或返還房屋。
  • 通知法律後果：說明未履行義務可能產生的法律後果，例如終止租約或進一步法律行動。
• 格式：
  • 可從郵政官網下載格式，或加入XXXLINE好友。

2. 準備文件

• 信函：
  • 打字或手寫均可，內容須清晰明確。
  • 一式三份：一份由郵局存檔，一份寄送對方，一份留存自用。
• 附件（視需求附上）：
  • 證明文件，例如租賃契約、欠租記錄等。
  • 照片、對話截圖（如需要）。

3. 到郵局寄送

• 帶齊以下文件至郵局櫃檯：
  • 身分證。
  • 信函（一式三份）。
  • 印章（若需要蓋章）。
• 郵局服務：
  • 郵局會將文件一式三份進行登記，並蓋戳記。
  • 留存一份給寄件人作為存根（留底），另一份寄給對方，郵局保留一份。

4. 保存存證信函

• 保留郵局加註戳記的存根文件及回執，作為日後法律證據。
• 若需進一步提告，可攜帶存證信函存根到法院提供證據。

3.房東應避免的行為

• 不得斷水斷電：
  • 未經合法程序擅自切斷水電可能觸犯刑法強制罪。
• 不得擅自清空物品或換鎖：
  • 可能構成侵入住居罪、毀損罪或竊盜罪。
• 不得進入房客租屋處：
  • 房客在租期內擁有該空間的使用權，房東需避免擅自進入以免觸法。

4.防範措施

• 租約公證：
  • 簽訂合約時經過公證，可有效縮短法律程序。
• 詳細合約條款：
  • 明訂租金繳納期限、違約處理及房屋用途等條款。
• 參與社會住宅包租代管:

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5.總結

「租屋蟑螂」的問題雖然普遍，但並非無法解決。透過良好的租賃協議和專業代管機構的協助，房東們可以有效降低風險，確保租賃關係的和諧與穩定。 ​